樓上浴室 漏水 抓漏

遇到樓上浴室漏水，首要任務是釐清漏水類型以對症下藥。請先透過「持續性」或「間歇性」滴水初步判斷源頭，並拍照或錄影存證。若鄰居不願配合檢查，可依《公寓大廈管理條例》要求協助或調解。

以下為您整理浴室漏水的4大常見原因、檢測方式及處理建議：

🔍 浴室漏水4大原因與檢測

1.給水管漏水（牆內水管）

• 特徵：24小時持續不斷滴水，未關閉水源就不會停止。
• 檢測：關閉熱水器或冷水總開關，觀察漏水是否減緩或停止，藉此區分是冷水管還是熱水管破裂。

  2.排水管漏水（馬桶、浴缸、面盆）

• 特徵：間歇性漏水。只有樓上「使用用水」時才會滴水，不用時則不滴。
• 檢測：將水分別大量倒入馬桶、排水孔或洗手台，觀察樓下滴水狀況是否加劇。

3. 地面防水層破裂（洗澡區）

• 特徵：通常發生在洗澡沖水或清洗浴室後，伴隨外牆壁癌。
• 檢測（積水測試）：將浴室排水孔堵住，地面放水靜置 2~3 天，若樓下漏水明顯加劇，即可確認是地板防水層失效。 

牆面防水不良

• 特徵：水濺到牆面時會從磁磚縫隙滲透至牆外，產生壁癌。

⚖️ 樓上漏水責任歸屬與處理

• 依《公寓大廈管理條例》規定：若為專有部分（私人管線、浴室地板/防水層）漏水，修繕與賠償費用由樓上住戶負責；若為公共管線，則由管委會負責處理。
• 若樓上拒絕處理：可以先拍照存證、找抓漏師傅或專業第三方（如結構技師公會）鑑定，若對方持續不理會，可向各縣市政府的公寓大廈爭議調解委員會申請調解。

實際案例:樓上浴室漏水、抓漏、防水、泥作粉刷修繕工程

一、冷水管水壓測試漏水確定是否漏水

1.該樓水塔出水管處劫斷封死測完接回

2.室內各冷水出水口拆卸封閉

3.以加壓機手動加壓適當壓力後觀察是否降壓來判定是否漏水

PS.確定冷水管漏水後抓漏水開挖

二、抓漏水開挖工程

1.室內走道保護板保護家俱養生膠帶(防塵套)保護

2.水管漏水處開挖至可換管之面積

3.找到漏水點，將2處牙接處切除後取下

4.以伸縮管將之銜接修復

5.開挖牆地面泥作補平後貼磁磚

PS.磁磚色會不一樣(施作前提供型錄)

PS.開挖過程發現無法施作折半收費可能另議明管施作

PS.業主決定浴室防水層老舊也一併防水施作

二、浴室(有墊高約15cm)防水修繕工程

1.馬桶移開施作完畢再裝回(但不保證完好)

PS.如若有更新提供馬桶目錄供選購

2.地面打除至結構，牆面打除一塊磁磚高度至磚牆

3.素地整理垃圾清運工程進料

4.防水施作:

a.牆地面施做美國進口鎖漏隙(水箱浴室專用不水解)塗抹2道

b.於墊高處在施做防水塗抹2道

PS.合計為2層4道

5.水泥沙漿施作墊高至糞管高

6.水泥沙漿打底貼地壁磚完成(施作前提供型錄)

PS.舊牆地面磁磚切割過程有可能會有小破損

PS1.開挖後如有冷水排水糞管破損免費更換

PS2.開挖後如有熱水給水管漏水或管線銹蝕須修復更新費用另計

PS3.施做完畢開立保固書2年

二、樓下漏水處矽酸鈣板天花板粉刷面積約2坪

矽酸鈣板天花板滴水

天花板打開待水氣排乾

1.斑駁處刮除後天花板清潔完樹酯打底(漏水修復後需先將天花板打開水氣排乾才能批土粉刷)

2.斑駁處全面批土多次

3.舊天花板跨距合併粉刷水泥漆多次

頂樓防水工程步驟

PU防水工法是利用高分子聚氨酯材料，透過「底漆-中塗-面漆」的系統化施工，在屋頂或牆面形成無接縫、具高彈性與抗裂性的密封防水層。常見於屋頂外露式防水，能有效附著於混凝土表面，施工厚度約5mm厚

PU 防水施工關鍵流程與建議：

• 素地整理： 必須確保施作面乾燥、無灰塵、油污或裂縫，這是決定防水成敗的關鍵。
• 底漆施工： 塗佈專用底漆，滲透並封閉混凝土毛細孔，增加 PU 與素地的附著力。
• PU 中塗層（主要防水）： 依比例攪拌 PU 主劑與硬化劑（或使用單液型），以刮刀分層塗抹，達到所需厚度。
• 細部加強： 管道、牆角、轉角處應先作加強防水層。
• 面漆（保護層）： 待 PU 中塗層乾燥（約 24 小時以上）後，施作抗紫外線與抗氧化的面漆。

PU 防水工法優缺點與維護：

• 優點： 彈性佳、無縫密封、黏著力強、耐磨损，適合屋頂外露工法。
• 缺點： 容易受陽光熱老化、不耐長期泡水、不適合舖貼磁磚的結構。
• 壽命： 一般約 5-8 年，優質施工與定期維護可達 10 年以上。
• 費用： 約 1,500～3,000 元/坪（實際依施作範圍與材質調整）。

實例:屋內天花板漏水相對頂樓做明式PU聚氨酯防水

1.素地舊防水層刨除

2.工程廢棄物搬除載運及工程進料

3.素地以甲苯刷子吹風機清潔粉塵汙漬以利PU防水施作

4.素地坑洞破損處水泥砂漿抓洩水坡補平

5.防水施作採用聚胺脂PU防水材(具有耐震、耐壓、抗酸鹼特性) 施作工法:

a.先以毛刷塗佈底油

b.以鋸齒狀鏝刀刮塗佈使其均勻平坦厚度約3mm

6.隔日待乾後再施作PU一道共2道約5 mm

7.隔日待乾後施作面漆灰色以保護PU層

PS. 施作完畢開立防水保固書2年

屋頂 PU 防水工程

屋頂 PU 防水工程是利用聚氨酯材料具有高延展性與無接縫的特性，有效阻隔雨水滲入。施工包含素地清理、塗刷底漆、中塗層（防水主體，厚度通常 3~5mm）及抗紫外線面漆。

PU 防水工程施工步驟

1.  素地清理（最重要）：刨除舊有防水層，清理粉塵、油污，並將裂縫、坑洞填補平整。

2.  底塗施工（Primer）：塗佈專用底漆，增加與水泥面的附著力，提升耐用度。

3.  細部加強：在女兒牆、角落、管道處黏貼補強網，防止裂縫延伸。

4. 中塗層塗佈（PU 樹脂）：將 PU 主劑與硬化劑以特定比例攪拌，用鏝刀均勻鋪設，施作厚度至少達 

5.  面漆施工：中塗層乾燥後，塗刷抗紫外線、防曬的隔熱面漆，延長防水層壽命。

 PU 防水優缺點

• 優點：整體性佳無接縫、延伸率高、抗裂性強、附著力高，特別適合臺灣多雨與地震頻繁的氣候。

• 缺點：怕水氣，若施工面乾燥不足易造成底部產生水蒸氣而剝離；材質容易受紫外線照射影響而老化，需定期（約 3-5 年）重新塗刷面漆維護。 

施工注意事項

• 乾燥度：施工前素地需完全乾燥，避免將水氣封在防水層內。
• 厚度：PU 防水必須有足夠的厚度才能體現價值，若太薄容易斷裂。
• 維護：雖然 PU 壽命較長，但面漆需定期維護以抗紫外線。

案例:永和區頂加前陽台處防水施作明式PU聚氨酯防水工程

 1.素地以高壓噴洗機清洗粉塵汙漬以利PU防水施作

 2.地面坑洞補平以利防水材施作(待地面乾燥方可塗PU聚胺脂)

 3.防水施作採用PU聚胺脂防水材(具有耐震、耐壓、抗酸鹼特性)施作工法

    a.以毛刷塗佈底油

    b.以鋸齒狀鏝刀刮塗佈使其均勻平坦厚度約3mm

 4.隔日待乾後再施作PU一道共2道約5mm

 5.隔日待乾後施作面漆灰色以保護PU層

 PS.施作完畢開立防水保固書2年

浴室浴缸處漏水

浴缸滲水拆除泥作防水修繕工程

1.室外電梯走道保護板保護、室內走道保護板保護、傢俱廚櫃等養生膠帶防塵套保護

2.浴缸拆除，浴缸處牆面打除至磚牆，地面打除至結構

3.素地清潔工程廢棄物清除搬運工程進料

4.防水施作工法:

 a.牆面孔洞整平以利防水塗佈

 b.採用美國進口防水材鎖漏隙(為水箱浴室防水專用不水解)牆面、地面塗佈二道

6.牆面水泥砂漿打底後貼壁磚抹縫完成

7.地面水泥砂漿打底後貼地磚抹縫完成

PS.浴缸處施工完成後開立保固書2年